Fastigheter ses främst som en risksänkande investering. Även om avkastningen inte alltid är så hög i form av värdeökning, ger fastigheter ofta regelbunden inkomst från kassaflödet genom de hyresintäkter man får in.
Att investera i fastigheter är en relativt okomplicerad sak. Naturligtvis måste du räkna på din investering precis som med allt annat, men till skillnad från vissa värdepapper med underliggande tillgångsformer och paketerade risker, är en fastighet ganska simpel. Både utgifter och intäkter går att förutse på ett ungefär, och den fysiska fastigheten ger sin ägare framför allt tre fördelar:
- Realtillgångar erbjuder generellt ett bättre skydd mot inflation än monetära tillgångar.
- Investeringen är enkel att räkna på då många faktorer är kända och förutsägbara.
- Kassaflödet och därmed intäkterna är jämna, regelbundna och förutsägbara.
Investera direkt
Att investera direkt i en fastighet kräver mycket kapital. Ofta innebär det att man som förstagångsinvesterare tar ett banklån för att finansiera köpet. Tänk på att din kalkyl ska tåla ganska höga räntor även om räntan kanske är låg vid själva lånetillfället. Att investera direkt i en fastighet är egentligen inte så annorlunda från att köpa en bostad, men det finns några viktiga skillnader.
Driftsform
Fastigheter drivs ofta i form av aktiebolag. Detta beror på att man vid ett "rent" köp av en fastighet måste betala 1.5% i lagfartsavgift. Att köpa eller sälja ett aktiebolag som äger fastigheten gör då att man slipper denna avgift. Dessutom ger det skattemässiga upplägget i ett aktiebolag stora fördelar jämfört med andra former av ägande. Det du dock måste tänka på, och eventuellt lära dig, är de strukturer, regler och lagar som ägande av ett aktiebolag innebär.
Intäkter
Intäkter kan komma från flera olika källor. Har du tur kan du sälja fastigheten med vinst efter några år, men räkna inte med denna intäkt i dina kalkyler. Om du köper en hotellfastighet kommer merparten av dina intäkter att komma från uthyrning av rummen, men vanligast är ändå att man köper en hyresfastighet.
Bostäder
Du kan välja att köpa en fastighet med lägenheter som hyrs ut till privatpersoner. Intäkterna kommer då ifrån hyran. Hyresbostäder har ofta kontrakt med kort uppsägningstid, så vakansgraden är extra viktig att tänka på.
Kommersiella fastigheter
Hit räknar man kontor och butiker. Ofta är uppsägningstiden längre, och det går att ta ut en högre hyra eftersom marknadskrafter, och inte bruksvärdesystem, styr priserna. Å andra sidan kan det vara svårare att fylla sina lokaler.
Industrilokaler, lager och tomter
Fördelen med dessa är att kostnaderna för löpande underhåll ofta är ganska låga. Man behöver sällan rensa avloppen på en parkeringsplats. Nackdelen är att hyrorna är lägre, och liksom för kommersiella fastigheter kan det vara svårt att få full beläggning och därmed maximalt utnyttjande av tillgången.
Drift och driftkostnader
När det kommer till driftkostnader kan förmodligen husägaren känna igen sig lite. Att vara fastighetsägare kommer nämligen med vissa plikter såsom sophämtning, snöröjning och olika kontroller och besiktningar. Dessutom ska naturligtvis el, AV och VVS tillhandahållas dina hyresgäster, gemensama utrymmen ska städas och hållas efter, och fastigheten ska också självklart vara försäkrad. Dessutom bör du lägga undan pengar för oförutsedda olyckor och reparationer. Alla dessa och många andra kostnader måste tas med i din kalkyl och täckas av hyresinkomsterna, annars är det en dålig investering.
Hur många fastigheter kan du äga om varje hus går back 1000 kronor i månaden? Inte särskilt många va?
Hur många fastigheter kan du äga om varje hus ger 1000 kronor vinst i månaden? Hur många som helst.
Poängen är att det kanske inte blir några jättelika marginaler när du väl har räknat klart, och det är okej. Huvudsaken är att siffrorna blir svarta, inte röda, på sista raden.
Länkar
Det finns många saker man bör veta utöver vad som står i denna lilla guide. För att du ska kunna lära dig dessa har vi samlat några länkar som kan hjälpa dig vidare.
Investera i fastigheter - Köpa fastighet 101 är en sida som innehåller det mesta kring fastighetsinvesteringar.
Investera indirekt
Den som inte vill investera direkt i en fastighet har fortfarande vissa möjligheter. Dessa kräver dessutom ofta en mindre investerat kapital än när man investerar i en egen fastighet och det finns många fördelar, men också nackdelar, med dem.
Fastighetsfonder
Det finns idag en handfull specialiserade fastighetsfonder som erbjuder investeringar i fastigheter både i Sverige och utomlands. Minsta investering kan sträcka sig från 100.000 kronor och uppåt, och fördelen med detta upplägg är att man även får ett rutinerat managementteam på köpet. Man slipper själv ansvara för att kasta torktumlarludd och kan låta pengarna jobba åt en. Nackdelar kan innefatta att man inte har lika stor kontroll över sin investering, att avkastningen kan bli lägre än om man själv hade investerat, eller att det är svårare att få överblick och insyn i vart ens pengar egentligen går.
För den som vill investera i en fastighetsfond gäller samma sak som vid en direkt investering: due diligence. Om fastigheten inte kan göras lönsam i dina ögon spelar det ingen roll vad fonden säger. Investera bara i saker du tror på och förstår, och investera bara pengar du har råd att förlora!
Börsbolag
Man kan naturligtvis komma in på fastighetsmarknaden genom att investera i börsnoterade fastighetsbolag. Detta är per defition ingen alternativ investering, så vi nöjer oss med att lista de alternativ som finns. Vid intresse, läs mer om aktiehandel här.
- Balder
- Brinova
- Capona
- Castellum
- Fabege
- FastPartner
- Heba
- Hufvudstaden
- Klövern
- Kungsleden
- LjungbergGruppen
- Tornet
- Wallenstam
- Wihlborgs
Länkar